Quién debe pintar la casa en un alquiler: guía completa sobre derechos y obligaciones

Tener un piso de alquiler puede traer alegrías, pero también algunos quebraderos de cabeza cuando llega el momento de hacer mantenimiento. Uno de los temas que más suele encender la chispa entre caseros e inquilinos es, sin duda, el coste de pintar las paredes, ya que no siempre está claro quién debe sacar la cartera para renovar el aspecto de la vivienda.

La cuestión no se resuelve con un simple sí o no, ya que entra en juego el estado del inmueble, el tiempo que ha pasado desde la última mano de pintura y, sobre todo, lo que se haya firmado en el contrato. Para evitar peleas innecesarias, es fundamental entender cómo se interpretan las normas en España y qué criterios aplican los jueces cuando las partes no se ponen de acuerdo.

Lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Si buscamos un artículo concreto en la LAU que diga «el propietario debe pintar cada X años», nos vamos a encontrar con que no existe una regulación específica sobre la pintura. Lo que sí tenemos es un marco general sobre el mantenimiento y las reparaciones que deben realizarse para que la casa sea habitable.

El artículo 21 de la LAU es la clave aquí. Establece que el arrendador tiene que hacer las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas, siempre y cuando el deterioro no sea culpa del inquilino. Por otro lado, el arrendatario es responsable de las pequeñas reparaciones que surjan por el uso diario. Por eso, la pintura se mueve en una zona gris: ¿es una obra de conservación o una pequeña reparación?

¿Cuándo tiene que pagar el propietario?

En la gran mayoría de los casos, el casero deberá asumir el gasto cuando la pintura se ha deteriorado por el paso natural del tiempo. En alquileres de larga duración, es normal que los colores se apaguen o aparezcan marcas leves por el uso habitual; esto se considera parte del mantenimiento para garantizar la habitabilidad.

Desde un punto de vista jurídico, muchos expertos sostienen que pintar no es una «pequeña reparación» debido al coste y tiempo que conlleva, sino que es una obra de conservación. Así, si la necesidad de pintar surge por el envejecimiento normal de los materiales, el coste recae sobre el dueño. De hecho, algunos criterios judiciales sugieren que si han pasado más de cuatro años desde la última vez que se pintó, el desgaste se considera normal y el propietario debe pagar.

Casos en los que el inquilino debe asumir el coste

La historia cambia totalmente si el daño en las paredes es fruto de un uso negligente o inadecuado. No es lo mismo que la pintura se desgaste que encontrar manchas graves, humedades por no ventilar la casa o agujeros excesivos. En estos escenarios, el inquilino es quien debe hacerse cargo de dejar las paredes como estaban.

Otro punto conflictivo es el cambio de colores. Aunque el inquilino puede pintar el piso a su gusto, el artículo 23 de la LAU indica que no se pueden hacer modificaciones que alteren la configuración de la casa sin permiso escrito. Si el arrendatario pinta la casa de un color estridente o fuera de lo común (como el famoso caso del «verde brasileño» en algunas sentencias), el dueño puede exigir que vuelva al color original antes de irse, corriendo el inquilino con los gastos.

La pintura al finalizar el contrato de alquiler

Existe la creencia popular de que el inquilino siempre debe entregar el piso recién pintado, pero la realidad legal es distinta. Si no hay un pacto previo en el contrato, no hay obligación legal de devolver la vivienda recién pintada si el desgaste es el normal derivado del tiempo.

Si el contrato no dice nada, la jurisprudencia tiende a proteger al inquilino, considerando que el deterioro por el uso normal es algo que el propietario ya debe asumir como riesgo de su negocio. Sin embargo, si existe una cláusula expresa donde el inquilino se comprometió a pintar al salir, esta suele ser válida y debe cumplirse, basándose en la libertad de pactos del Código Civil.

Consejos para evitar conflictos: El contrato es la clave

Para no acabar en los juzgados, donde la decisión queda a la libre valoración del juez basándose en pruebas y sentencias similares, lo mejor es blindar el contrato de alquiler. No dejéis nada al azar ni a la interpretación de «lo que es normal».

• Definid claramente quién pagará la pintura durante la vigencia del contrato.
• Estableced un plazo temporal (por ejemplo, que el dueño pinte cada cuatro años).
• Aclarad si se permite cambiar el color de las paredes y si es obligatorio revertirlo al final.
• Detallad el estado exacto de la pintura al entrar mediante fotos y un anexo al contrato.

Si se acuerda que el piso se entrega pintado y se vuelve a necesitar pintura antes de los dos años, se podría pactar que el coste sea para el inquilino, mientras que si pasa más tiempo, sea para el casero. Esta claridad evita sorpresas desagradables a la hora de devolver la fianza.

En definitiva, mientras el deterioro sea la consecuencia lógica de vivir en una casa y el paso de los años, la responsabilidad suele recaer en el propietario. No obstante, cualquier daño provocado por mal uso o cambios estéticos no autorizados obligan al arrendatario a reparar el daño o pagar la restauración, siendo el contrato el documento definitivo para dirimir cualquier disputa.